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房屋委託(經紀業)租賃契約簽約注意事項

2017/5/9 / 租屋百科

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一、出租者與仲介公司（或商號）訂立不動產委託租賃契約時，該委託租賃定型化契約之內容仍可依民法第一百五十三條規定意旨，或依內政部公告頒行之『房屋委託租賃契約書範本』之內容，就個別情況與仲介公司（或商號）磋商合意而訂定之。

二、關於仲介公司（或商號）以加盟型態或直營型態經營時，在其廣告、市招及名片上加註經營型態之規定
（一）依據不動產經紀業管理條例施行細則第二十二條規定；經紀業係加盟經營者，應於廣告、市招及名片等明顯處，標明加盟店或加盟經營字樣。

三、有關委託租賃契約書之性質
目前國內仲介業所使用之不動產委託租賃契約書有兩種，即專任委託租賃契約書及一般委託租賃契約書，如屬專任委託租賃契約書則有「在委託期間內，不得自行出租或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之規定，反之，則屬一般委託租賃契約書；依內政部公告頒行之『房屋委託租賃契約書範本』之規定來看，該範本係屬專任委託租賃契約書性質。

四、契約審閱權
仲介公司（或商號）與出租人訂立房屋委託租賃定型化契約前，應有至少三日之合理期間，供出租者審閱全部條款內容。

五、稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。（民法第五二八條）

六、土地法第九十九條之規定，擔保金以不超過二個月之租金總額為宜，超過部分，承租人得以超過之部分抵付房租。

七、有關服務報酬之規定
（一）不動產經紀業管理條例第十九條
經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金依中央主管機關規定之報酬標準計收。
違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。
（二）不動產委託租賃契約服務報酬額度，應依內政部規定不動產經紀業報酬計收標準計收。其內容如下：
不動產經紀業報酬計收標準規定事宜如下，並自八十九年七月一日實施。
１、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。
２、前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。
  3、本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒「不動產說明書應記
      載事項」所訂之範圍，不包括「租賃」案件。
4、經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記 
      載於不動產委託銷售契約書、要約書，或不動產委託租賃契約書、要約書，俾
       使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。

八、委託人之義務
承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租於他人。承租人未經出租人承諾將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。（民法第四四三條）

九、受託人之義務
（一）受任人應將委任事務進行之狀況，報告委任人，委任關係終止時，應明確報告其顛末。（民法第五四０條）
（二）受任人因處理委任事務，所收取之金錢物品應交付於委託人。（民法第五四一條）
（三）以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。（民法第五六七條第二項）
（四）租賃契約書草約係指委託人所預擬之草約，為要約性質。
（五）將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。（民法第一六０條第二項）

十、消費爭議之申訴與調解
因本契約所發生之消費爭議，依消費者保護法第四十三條及第四十四條規定，委託人得向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心申訴；未獲妥適處理時，得向房屋所在地之直轄市或縣（市）政府消費者保護官申訴；再未獲妥適處理時，得向直轄市或縣（市）消費爭議調解委員會申請調解。

十一、契約分存
（一）訂約時務必詳審契約條文，由雙方簽名、蓋章或按手印，並寫明戶籍住址及身分證號碼，以杜糾紛。
（二）訂約時應先確定訂約者之身分，身分證或駕照等身分證明文件之提示。

十二、未盡事宜之處理
民法第一百四十八條第二項規定「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，此乃民法之帝王條款，其適用於任何權利行使及義務之履行，故如有未盡事宜，悉依誠實信用原則處理。